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民企溢价突围！上海土地市场高热背后

上海土地市场上，民企又成最大变量。

3月28日，上海第三批次土地拍卖落下帷幕，四宗涉宅地块全部成交，总揽金138.35亿元，最高溢价率达40%。这场土拍，不仅延续了上海楼市“核心定价”的逻辑，更透露出民企重返核心“战场”、市场结构性分化加剧的深层信号。

本次出让的四宗地块呈现“冰火两重天”格局：核心区域争夺白热化，远郊地块遇冷明显。

最引人关注的当属静安大宁地块，民企大华集团以24.86亿元、32.31%溢价率竞得，楼面价92659元/平方米刷新区域纪录。该地块毗邻地铁1号线延长路站，周边二手房均价已突破11万元/平方米，未来新房售价或达14万元/平方米，将成为静安房价新标杆。

该地块的成交具有标志性意义——这是继2024年12月徐汇龙华地块后，上海土拍市场再次由民企主导核心地块争夺。大华集团的强势出手，折射出民企资金实力的阶段性复苏。中指研究院数据显示，2025年一季度（截至3月27日），22城累计拿地金额中，民企占比24%，较2024年全年提升7个百分点。

“当前房企更关注利润率与安全性，核心城市优质地块成为避险首选。”中指研究院分析称。

另一宗浦东北蔡地块以40%封顶溢价率成为市场沸点，绿城中国最终通过“29.16亿元 配建”条件摘牌，楼面价71400元/平方米。值得关注的是，该地块成交标志着上海核心区地价半年内完成“三级跳”，从 2024年9月的10.1万元/平方米跃升至当前的15.8万元/平方米，折射出核心区土地价值的急速重构。

绿城中国连续深耕上海核心板块，其“法式”等产品已在前滩、徐汇滨江等地形成“10万元 ”定价权；大华集团深耕静安战略成效显著，打造“大宁国际社区”产品系，区域标杆项目去化周期缩短至3个月，推动板块房价预期突破9万元/平方米。这种“以产带销”的模式，正重塑上海高端住宅市场格局。

闵行紫竹地块由象屿集团以66.79亿元竞得，18.97%的溢价率虽不及前两者，但其依托兰香湖生态与“大零号湾”科技产业定位，剑指改善型客群；青浦西岑地块则以底价成交，其价值兑现更依赖华为研发基地与长三角科创走廊的长期红利。相比之下，临港、金山等远郊区域库存压力持续，去化周期超18个月，市场分化态势进一步凸显。

数据显示，上海中心城区住宅用地供应已连续3年收缩，2024年仅计划出让12宗涉宅地块，而常住人口年均增长超20万，供需矛盾持续推高核心区地价。浦东北蔡板块楼面价从去年5.5万元/平方米飙升至7.14万元/平方米，正是土地稀缺性溢价的典型样本。

市场集中度同步提升，倒逼产品升级。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，内环内通过容积率2.0以下的低密地块竞品质，强化高端居住功能；郊区则以青浦西岑、闵行紫竹等产城融合组团，构建15分钟科创生活圈，配套5%人才公寓承接长三角产业人口。

“上海房地产市场正从规模扩张转向能级跃迁。”58安居客研究院院长张波则表示，当房企拿地集中度升至 65%、产品系转向定制化开发时，楼市将经历从规模扩张向“品质溢价 生态价值 产城融合”的能级蜕变，土地市场的结构性分化实质是城市空间价值图谱的重构进程，最终服务于全球科创中心、国际文化大都市战略定位的深层需求。

上海土拍的热度并非孤例。同日，杭州土拍市场以115.39%的溢价率刷新年内单价地王纪录（蒋村地块楼面价8.8万元/平方米），成都、北京等地也频现高溢价成交。这种多地联动的热度表明，房企对核心城市新房销售回稳的预期增强，且年初拿地可加速周转，支撑全年业绩。同时，上海与杭州等城市的土地高价成交，或进一步锚定未来新房价格预期，推动房价结构性调整。

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